Apa Itu Eksisting Bangunan?
Eksisting bangunan merujuk pada bangunan yang sudah ada atau berdiri sebelum dilakukannya perubahan, renovasi, atau pembangunan baru. Dalam istilah dokumen perencanaan dan perizinan, kata Eksisting digunakan untuk membedakan antara struktur yang sudah ada dengan bangunan yang direncanakan atau bangunan baru.
Ciri-ciri Eksisting Bangunan
Beberapa ciri utama yang membedakan eksisting bangunan dari bangunan lain adalah:
- Sudah berdiri secara fisik di lokasi tertentu
- Telah memiliki identitas hukum atau legalitas tertentu (IMB, SLF, atau lainnya)
- Memiliki fungsi dan penggunaan aktif, meski tidak selalu optimal
- Menjadi subjek evaluasi teknis dan administratif dalam proses pembangunan lanjutan
Dengan memahami ciri-ciri tersebut, para ahli profesional dapat lebih mudah menyesuaikan strategi pembangunan atau renovasi bangunan terhadap kondisi yang ada.
Fungsi dan Peran Eksisting Bangunan dalam Konstruksi
Eksisting bangunan bukan sekadar struktur pasif yang berdiri sebelum proyek baru dimulai. Justru, ia memegang peran strategis dalam banyak aspek perencanaan dan pelaksanaan konstruksi.
1. Dasar Analisis Teknis
Eksisting bangunan menjadi objek penting dalam proses analisis teknis awal. Data teknis seperti dimensi, material bangunan, struktur fondasi, hingga kekuatan bangunan dievaluasi untuk menentukan kelayakan rencana pembangunan lanjutan. Hal ini juga mencakup pemeriksaan terhadap kemungkinan integrasi dengan struktur baru.
Contohnya, dalam proyek revitalisasi gedung pemerintah, struktur eksisting diperiksa terlebih dahulu untuk melihat apakah bangunan mampu menopang modifikasi seperti penambahan lantai atau pemasangan teknologi baru.
2. Rujukan Perencanaan Tata Ruang
Eksisting bangunan menjadi tolok ukur dalam merencanakan fungsi ruang dan distribusi massa bangunan. Pemerintah daerah (atau sering disebut PEMDA) seringkali menggunakan data bangunan eksisting untuk merancang ulang kawasan dengan mempertimbangkan efisiensi ruang, aksesibilitas, dan estetika lingkungan.
Sebagai ilustrasi, dalam pengembangan kawasan heritage, bangunan eksisting menjadi elemen penting yang harus dipertahankan dan dikonservasi dalam desain masa depan.
3. Pengendalian Perizinan Bangunan
Eksisting bangunan juga berfungsi sebagai referensi penting dalam proses pengurusan perizinan, seperti Sertifikat Laik Fungsi (SLF), Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), maupun pengajuan IMB renovasi. Data eksisting akan menentukan apakah perubahan yang diajukan sesuai dengan ketentuan zonasi, garis sempadan, dan fungsi kawasan.
Dalam praktiknya, banyak bangunan tua yang tidak memiliki IMB dan baru diproses saat renovasi. Di sinilah evaluasi eksisting menjadi dasar penting dalam legalisasi.
4. Efisiensi Anggaran dan Material
Dengan mempertimbangkan kondisi eksisting bangunan, perencana dapat menghemat anggaran dan sumber daya. Jika struktur lama masih dalam kondisi baik, maka tidak perlu dilakukan pembongkaran total. Pendekatan ini dikenal dengan istilah adaptive reuse atau pemanfaatan ulang bangunan lama.
Konsep ini banyak digunakan di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya, di mana luas lahan terbatas dan bangunan lama memiliki nilai historis atau arsitektural yang tinggi.
5. Penentu Strategi Konstruksi
Keberadaan bangunan eksisting akan mempengaruhi metode pelaksanaan konstruksi. Misalnya, bila bangunan lama tidak dapat dipindahkan, maka kontraktor harus merancang metode pembangunan yang tidak mengganggu struktur tersebut. Hal ini termasuk pemilihan alat berat, pengaturan jadwal kerja, serta penyesuaian jalur logistik.
Tantangan dalam Mengelola Eksisting Bangunan
Mengelola eksisting bangunan bukan tanpa hambatan. Beberapa tantangan umum yang sering dihadapi antara lain:
- Dokumentasi tidak lengkap: Banyak bangunan lama tidak memiliki gambar teknis atau laporan struktur yang memadai.
- Kerusakan tersembunyi: Beberapa kerusakan seperti korosi pada tulangan atau pelapukan struktur tidak terlihat dari luar.
- Ketidaksesuaian standar: Material atau metode konstruksi lama seringkali tidak sesuai dengan standar teknis terkini.
- Legalitas bermasalah: Beberapa bangunan eksisting belum memiliki dokumen hukum lengkap seperti IMB atau sertifikat tanah.
Maka dari itu, audit bangunan eksisting harus dilakukan secara menyeluruh oleh tim profesional dengan keahlian lintas bidang, mulai dari struktur, arsitektur, hukum, hingga ekonomi konstruksi.
Pentingnya Pendokumentasian Bangunan Eksisting
Salah satu aspek yang sering terabaikan adalah pentingnya dokumentasi bangunan eksisting. Dokumentasi ini mencakup gambar arsitektur, struktur, sistem MEP, serta catatan pemeliharaan berkala.
Dengan adanya dokumentasi lengkap, setiap perubahan yang dilakukan dapat ditelusuri secara transparan. Hal ini penting terutama dalam konteks perizinan, klaim asuransi, hingga penilaian properti.
Eksisting Bangunan dalam Perspektif Keberlanjutan
Dalam tren pembangunan berkelanjutan (sustainable development), eksisting bangunan berperan besar dalam menurunkan jejak karbon. Reuse dan retrofit bangunan lama mengurangi kebutuhan material baru serta energi konstruksi. Bahkan, menurut studi dari World Green Building Council, retrofit bangunan eksisting bisa mengurangi emisi hingga 40% dibandingkan membangun gedung baru.
Beberapa negara bahkan telah menjadikan pemanfaatan ulang bangunan eksisting sebagai syarat dalam pembangunan proyek berskala besar.
Baca Juga: Pentingnya Audit Basement Pada Bangunan
Kesimpulan
Eksisting bangunan bukan hanya struktur lama yang menunggu untuk digantikan, tetapi aset yang memiliki nilai strategis dalam dunia konstruksi modern. Dari dasar perencanaan teknis, pengendalian perizinan, hingga upaya efisiensi biaya dan lingkungan, eksisting bangunan memainkan peran yang sangat penting.
Dengan memahami definisi dan fungsinya secara mendalam, para pelaku industri konstruksi dan properti dapat merancang strategi yang lebih efektif, hemat biaya, dan berorientasi pada keberlanjutan. Maka dari itu, pendokumentasian dan pengelolaan eksisting bangunan perlu menjadi bagian tak terpisahkan dari setiap proyek pembangunan di Indonesia.
Oleh karena itu, pengecekan atau audit struktur pada bangunan eksisting harus dilakukan oleh tim ahli professional seperti tim dari ITG Indonesia. Tim audit struktur bangunan dari ITG Indonesia sangat mengutamakan keselamatan dan kinerja bangunan sehingga hasil audit strukturnya pun tidak diragukan lagi.
Ingin tahu kondisi bangunan eksisting Anda saat ini? Hubungi tim ahli dari ITG Indonesia sekarang juga untuk konsultasi dan jadwal survei di lokasi melalui :
INSTRUMENTASI GEOTEKNIK INDONESIA
- Alamat: Jl. Pd. Kelapa Raya No.11, RT.1/RW.4, Pd. Klp., Kec. Duren Sawit, Kota Jakarta Timur, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 13460
- Whatsapp / Email : +62 821-6277-6495 / it.itges@gmail.com
